Location meublée
Le marché de la location meublée en France offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs en quête de rendements plus élevés. Il est porteur à la fois à court et à long terme. Évidemment, les statuts LMP (ou Loueur Meublé Professionnel) et LMNP (ou Loueur Meublé Non Professionnel) sont soumis à des conditions d’éligibilité strictes.
Ce qu'il faut savoir sur la location meublée
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
La location meublée constitue un placement immobilier plus rentable, sécurisé et moins contraignant que la location vide. Afin de se positionner sur ce marché très porteur, il faut être propriétaire d’un logement meublé (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit y avoir tous les meubles et les équipements essentiels à la vie quotidienne des occupants.
Différents éléments doivent être présents dans un logement meublé : une literie (avec couette ou couverture), un dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur (ou un congélateur), des vaisselles, des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et un matériel d’entretien ménager.
LMP ou LMNP : quel statut choisir ?
Avant d’accéder au marché de la location meublée, l’acquéreur devra choisir entre le statut LMP et le statut LMNP. La première option est réservée aux contribuables français déclarant des recettes locatives (provenant de la location meublée) supérieures à 23 000 € TTC par an. Mais celles-ci doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Les statuts LMP et LMNP permettent aux particuliers, déjà propriétaires de leur bien immobilier, de bénéficier de nombreux avantages. En ce qui concerne la fiscalité des revenus tirés d’une location meublée, ils appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC.
Ce qu’il faut savoir sur le
Contrat de location
La durée minimum du bail dans le cadre d’une location vide est de trois ans. En location meublée, elle est réduite à un an, voire 9 mois en louant le bien à un étudiant. Le contrat de bail d’un logement meublé (défini par le décret n ° 2015-587 du 29 mai 2015) doit être obligatoirement écrit.
Le montant du loyer mensuel doit figurer dans le bail d’un logement meublé. Il en va de même pour la modalité de règlement des charges récupérables, le montant du dépôt de garantie, le détail et la répartition des honoraires, la durée et la date de prise d’effet du contrat de bail.
D’autres informations doivent être précisées dans le bail d’un logement meublé. Il s’agit, plus précisément, de la localisation du bien, le type d’habitat, son régime juridique, la surface habitable, le nombre de pièces principales (le cas échéant, les autres parties du logement et les éléments d’équipement du logement), la modalité de production du chauffage et la modalité de production d’eau chaude sanitaire.
Défiscalisez vos revenus locatifs avec
La LMNP
Le statut LMNP permet à un investisseur immobilier de bénéficier d’une défiscalisation immobilière. Il faudra encore une fois faire un choix judicieux concernant le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre d’une location meublée : le micro-BIC ou le régime réel.
Si vos revenus annuels provenant de la location meublée de votre logement sont inférieurs à 72 600 €, c’est le régime micro-BIC qui s’applique automatiquement. Le seuil du revenu net imposable est fixé à 176 200 € pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes. Le régime micro-BIC permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus.
Si vos revenus (tirés d’une location meublée) dépassent le seuil de 72 600 €, vous êtes automatiquement éligible au régime réel. Vous avez ainsi la possibilité de déduire plusieurs charges de vos recettes locatives. Il s’agit, généralement, des frais de copropriété, frais de gestion, taxes foncières, frais de syndic ou de remboursement d’un emprunt.
Comment choisir entre les charges réelles et les charges forfaitaires ?
Les investisseurs optant pour la location meublée se retrouvent souvent face à un dilemme. Ils ne savent pas comment choisir entre les charges réelles et les charges forfaitaires. Dans tous les cas, calculez le montant global des frais remboursables par votre locataire avant de prendre une décision définitive.
Pour définir les charges réelles, vous devez d’abord calculer l’appel de charges mensuelles. Le remboursement du surplus (de leur montant) est obligatoire lors de la régularisation des charges locatives. Il vous faudra également calculer le montant des frais forfaitaires. Car ces dernières ne peuvent plus évoluer une fois déterminées en début d’année.
Il est indiscutable que les charges forfaitaires sont plus faciles à gérer. Vous devrez, bien certes, calculer leur montant, une tâche pouvant être contraignante, mais le reste se fera automatiquement. En optant pour les charges forfaitaires, vous percevez chaque mois une partie des charges locatives avec le loyer. Le versement des charges forfaitaires lors du départ du locataire vous évite de le recontacter plusieurs mois après son départ.